線上“買菜”已不稀奇，一小時配送上門服務更成為了“標配”。得益于國內生鮮電商市場風生水起，冷鏈物流市場規模也將屢創新高。戴德梁行有關負責人日前在接受中國經濟時報記者采訪時表示，2020年可能突破4000億元，預計自2021年起全國產業規模年增幅逾20%，2025年市場規模達5220億元。

　　

　　今年，生鮮電商迎來一輪“小陽春”，作為其“生命線”的冷鏈物流，為生鮮產品的保溫保鮮、運輸及配送全程“保駕護航”。戴德梁行估算，2019年冷鏈物流產業市場規模預計達3391億元，對比2015年的828億元，增長了逾2倍之多。在疫情沖擊下，線上生鮮平臺叮咚買菜、每日優鮮、京東到家及盒馬鮮生等，迎來了一大波“搶菜”熱潮，銷量更隨之暴發。

　　

　　“2020年前5個月，投資者高度關注中國物流地產市場，我們觀察到資金的注入，私募基金和機構投資者與物流開發商合作頻繁。物流地產主要運營模式分為基金合作、自持模式和自用模式。比較流行基金合作的模式具備較強的擴張規模能力，同時以較高的杠桿獲取利潤。”戴德梁行大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管、高級董事黃衍維告訴記者，自持模式則享受開發、運營、增值服務全周期的利潤，可是擴張速度相對較慢。自用模式主要以支持企業自身業務發展的目的大于投資目的。通過合理管理及運營模式設計，可使物流物業投資者獲取目標回報。

　　

　　自2010年起，政府頒布多項政策措施來推動冷鏈物流市場高速發展。而隨著近年來制冷技術的提高，以及對食品、藥品等重要供給品需求的持續加大，國家及地方政府對冷鏈物流產業愈加重視，行業發展整體向好。

　　

　　2019年全國冷庫倉儲總存量逾665萬平方米，廣東作為冷庫物流倉儲“重鎮”，以近40萬平方米存量規模在全國遙遙領先，擁有逾1700座冷庫，逾1萬臺冷藏車，340萬噸冷庫總容量。廣州作為冷鏈產業的資源高地，表現不俗。

　　

　　值得一提的是，國有企業近年來成為冷鏈物流產業發展的新銳力量，積極參與了多起冷鏈投資交易活動，成為市場上嶄露頭角的新晉開發主體。以招商局集團、越秀集團、光明乳業、中國鐵路及深農集團等為首的國有冷鏈物流企業，通過布局全國物流中心、整合冷鏈產業鏈資源等多元化方式，投身為市場新的“中堅力量”。

　　

　　與此同時，冷鏈物流市場面臨的挑戰也不少，特別是疫情中冷鏈物流信息不對稱，有貨無車、有車無貨問題常存；供應鏈脆弱，供應短缺、交通運輸中斷受阻，導致短期內市場周轉不靈；行業標準及監管不足，帶來易腐食品衛生安全、包裝質量及新鮮度參差不齊。盡管如此，疫情沖擊下，隨著生鮮電商逆勢崛起，強勁的市場需求將冷鏈物流產業還是推上風口。

　　

　　戴德梁行數據顯示，截至2020年5月，國內累計已發行15單以工業物流為底層資產的類REITs、CMBS、CMBN產品，發行規模近200億元人民幣，發行機構包含普洛斯、菜鳥、寶灣、順豐等國內一線物流運營商。工業物流資產在近年來受到資產證券化市場高度關注，其中10單產品在近18個月內完成發行。

　　

　　前述負責人認為，冷鏈物流發展受到政府關注，在后續發展中有望成為新的投資熱點，并迎來數字化、信息化系統的完善升級。此外，疫情也倒逼冷鏈物流商業模式變革，這一新趨勢培養了大批線上消費新用戶，創造了強勁的市場需求。